钢丝绳上的长期租赁公寓

作者

编辑|王

资料来源|银杏金融(id:Xin yingj)

商人喜欢讲故事,因为投资者喜欢听,消费者喜欢听。

想象一下,如果有人这样描述他们的生意:张三需要一块手表,我看到李四有一块,所以我借了他的手表去找王五,让王五分期借钱给张三,然后全额付给我,我分期付给李四。通过这种方式,张三获得了手表的使用权,王武获得了利息,我可以用闲置的资金来收集更多的手表。依靠源源不断的张三来建立资金池等等。虽然这个池子里的大部分钱不是我的,但是池子越大,你能支配的钱就越多。

这听起来像P2P正在复苏,还是像麦道夫的庞氏精神?然而,这种具有相似逻辑的商业模式,被称为好的品牌概念,已经成为资本市场的宠儿。

这是一套长期公寓,走在有数万亿想象空间的轨道上,但其逻辑充满了商业悖论。然而,即使我们面前有一个大BUG,跑道上的人仍然把雪球向前推,滚得越来越大,直到它落到洞穴的边缘。

当每个人都拒绝面对真相时,这不一定是一个谎言,而是一种荒谬的“幸存者偏见”,它让人们敢于冒着生命危险去战斗。

风雨打“长租”,蛋壳难以自由

长期公寓的发展就像一个莫比乌斯环,到目前为止还没有人能够走出这个怪圈。

四年前,雷军在五分钟内完成的游公寓被指责为昂贵而简陋的出租公寓。两年前,像“自由”和“蛋壳”这样的公寓相继被曝光为“甲醛房”,甚至有租户流产和死亡的消息被报道。半年前,相关部门介入装修出租屋的隔离房,以“N 1”模式为主的利润增长点被拆除。在过去的几年里,出现了许多涉及大小公寓品牌的丑闻,如抬高租金、出租贷款、拖欠租金、驱逐房客等。

今年年初,蛋壳从清客的屁股后面流出来,开始出售,等待它们上市的那一天。结果,爆发了,将毫无盈利希望的蛋壳粉碎成碎片,使它们陷入现金流危机。

高达的品牌理念再也无法掩盖现金盘子的面目。蛋壳要求房东“免租金”,同时敦促租户提前支付租金,试图“一鱼两鱼”,以保持低利率,甚至开始内部裁员。与此同时,疫情期间房租大幅上涨的消息也在网上流传开来。

虽然这种信息多少夹杂着维权者的情绪,但蛋壳和自由也站出来给予回应和解决,而后者也在利用“防疫包”来维护公共关系形象。然而,没有投机的余地。长期出租公寓一直被认为是一项激动人心的业务。

我家的前副总裁胡景晖在2018年说过:“如果长期公寓爆炸,它们肯定会比P2P爆炸得更多。”。这种说法当然不是毫无根据的。所有的企业都必须承担风险。然而,长期出租公寓就像走钢丝一样。任何事故都会有可怕的后果。

目前,市场上的大部分长期公寓采用轻资产租赁收益权的“资产支持型”模式,如蛋壳、安逸和魔方,包括许多封闭的长期公寓。

前面已经提到过所谓的“资产支持系统模式”,例如张三、李四和王五。长期公寓的形式大致相同,但整体看起来更好。房东可以解决稳定的租期和稳定的房客问题。租户可以获得新装修的洋房,并提供清洁服务。中间信托公司也可以赚取利息。

但如果住房供应太少,这种操作实际上是没有利润的。同样的情况是,几年前我们只在黄金地段看到一些长期租赁的公寓“扫荡房屋”,甚至一度推高房价。为了抓住第一次机会,实行区域价格垄断。

在资金返还之前,他们必须得到“烧钱”的支持。已经很容易偷工减料的装修环节会表现出什么样的品质呢?基本上,一,二,三是可以想象的。

与此同时,这种看似双赢的机制实际上为三方构建了一个风险链:长期租赁公寓以“租赁贷款”的形式增加了资本流动性,转移了空置房屋的风险,但有打破资本链的风险;尽管信托公司站在中间并盈利,但它承担着个人违约的风险。租户受到的伤害最大,他们必须承担空置和违约的风险。

根据以往的报道,许多租户甚至不知道他们已经陷入了“租赁贷款”。清科公寓的房客透露,工作人员在与他们签订租赁合同时引诱并故意隐瞒。有些人只是委婉地用“分期付款”这个词来介绍金融产品。显然,这只是租房子,许多人都莫名其妙地背负着贷款。

另一方面,除了资金回报缓慢和投入成本高之外,入住率也威胁着现金流。自由负责的品牌官员曾公开表示,未能达到90%的入住率是非常危险的,达到95%才能实现稳定的现金流。

那么,这是否意味着所有幸存的长期公寓都赚到了钱?答案可以在上市公司的财务报表中找到。

根据蛋壳招股说明书,2019年前9个月的净亏损为25.16亿元,而2018年同期的净亏损为8.13亿元,同比有所上升。从2017财年到2019财年,轻客已经连续三个财年亏损,累计净亏损12.42亿元。

显然,如此低的空置率和如此血腥的扫屋方式,使得长期租住的公寓对抵御风险的能力毫无准备,规模越大,风险越大。然而,幕后的经营者和风险资本家可能不这么认为。他们打赌他们脚下的钢缆不会断裂。至于更致命的“不可抗力”,他们都将听天由命。

如果规模不经济,房地产投资信托能拯救生命吗?

资产支持型证券模型的商业逻辑中有一个基本的谬误。从表面上看,它看起来像一个“主要房东”,但一个真正的主要房东不会“高进低出”。因此,“剪刀差”太小,不足以自掘坟墓。即使融资要花钱,也很难做出长期决定。

除了这种“规模不经济”的模式,在长期租赁公寓领域还有另一种模式——REITs(房地产投资信托基金),其中万豪酒店是一个杰出的代表。

1993年,万豪将集团拆分为“万豪国际”和“万豪地产”。创始人Create Howe将酒店品牌交给了他的长子。酒店资产“万豪地产”给了小儿子,他做了房地产投资信托基金。小儿子去购买、接管、重建并列出财产清单。这些建筑被移交给万豪酒店管理。两兄弟依靠租金收入和财产增值,一个接一个地生产产品;一个人从万豪酒店的服务中赚钱。通过这种轻资产和重资产的结合,万豪集团已经稳固地确立了自己作为美国酒店和房地产投资信托基金的霸主地位。

与资产证券化相比,房地产投资信托的主要收入是租金和房地产升值,这是向上浮动的,而资产证券化的收入主要是由利息产生的,这是向下浮动的。两种模式的区别在于证券化的基础资产不同。REITs模式比较重,玩法比较难,而且扩张速度慢,所以大多数玩家都避开它。

新公寓是REITs模式的坚定支持者,但它面临着一个最大的问题。也就是说,在中国目前的政策下,房地产投资信托基金的公开发行还有很长的路要走。

因此,新建公寓以私人安置的形式运营。创始人王表示,他已经找到了一些管理人员为他的私募REITs提供资金。然而,由于它不能证券化和上市,它只能缓解暂时的需求。

尽管这种流行病让许多人想起了非典期间香港和台湾同时推出的房地产投资信托基金。2月21日,《房地产投资信托基金行业研究》也对房地产投资信托基金如何进入这一阶段做了详细解释。然而,在中国推出公开发行房地产投资信托基金仍有两个不可忽视的主要困难。

第一个难点是税收,如重组税,从重组到上市,这一过程中涉及的增值税、一般税和企业所得税是许多企业的成本负担。上市是否成功将不得不单独说明

目前,为了避税,大多数长期公寓都把自己包装成科技企业。因为营业税改增后,房地产租赁企业的增值税税率为6%,名义增值税税率高于以前的营业税。当然,这样做还有另一个原因是为了增强融资的吸引力,因为风险资本对传统行业不感兴趣。如果你改变了自己的身份,这个故事会讲得更好。

另一个困难比税收更大,税收直接涉及到国家控制房价的决心。为了抑制房价的上涨,国家近年来出台了许多对策,其中之一就是限制开发商的贷款。如果房地产投资信托基金开放,这意味着它将为开发商打开融资渠道。这不仅与现行政策背道而驰,而且没有人能说清楚住宅价格的传导机制。

目前,中国对房地产投资信托基金的需求仍然相对较高,但也存在一些疑问。一些人担心房地产投资信托基金的引入可能会导致租赁市场的次贷危机。然而,这些都是群众之间的争议。尚不清楚中国法律何时会承认房地产投资信托基金。

这是一个民用生物,但它怎么能成为金融?

80后和90后在欧洲和美国文化中成长。我不得不承认,西方盛行的许多场景对这一代人很有吸引力。他们喜欢《老友记》和《生活大爆炸》的“爱人在身边,朋友在隔壁”的温馨氛围,这比一个人在家生活要好。像《破产姐妹》一样,自豪而自觉地生活很酷。

所有希望开拓大市场的长期租赁公寓都很清楚这一代人的意识形态变化趋势。然而,他们忽略了一个问题。西方的年轻人很少讨论买房,因为租房对他们来说是“生活”。但是对于中国的年轻人来说,租房主要意味着“不得不”。即使是在80年代、90年代甚至00年代之后,他们在欧美文化的影响下成长,他们仍然无法摆脱买房的阶段。即使他们不去想,他们身后的六个钱包也会成为驱动力。

一些长期公寓抓住了西方市场的趋势,成为中国市场,将自己定位为消费品。与以前“高收入低产出”的形式相反,他们的租金高达1万元。

新公寓的王曾自信地说:“我每月收费8000元。你不能忍受它。”他还提出了“九不租”原则:没有50岁以上的单身叔叔,没有宠物主人,没有本科以下的人.他曾经说过,对顾客的批评甚至上升到“高质量、高质量、高收入”顾客的水平。

你的公寓也提出了类似的政策。此外,为了在公寓内营造一种社会氛围,甚至提出了一个33,354人的精彩的“社会评估系统”。每月要在公寓里遇到10个朋友,必须参加社交活动。

事实上,由于少数人的优势,这种公寓的全租率相当高。在租金比周围租金高50%的前提下,新公寓的新店仍可在三个月内全部租出。

然而,这些长期公寓的租户特征也高度一致。一般来说,有两类。一是政府吸引的高端人才,暂时还没有解决当地的住房问题。另一个更微妙,你不能把它归类为真正的精英,因为如果你有条件,你肯定会买一套房子,甚至不止一套。这是中国人。因此,这种感觉有点像豪华方便面。你说什么样的富人会每天吃它们?

目标人群过于狭窄,扩张资本较高,这使得这种长期租赁公寓商店通常很少。因此,这种“消费品”越来越像一个培养消费主义的容器,一种提升优势的“奢侈品”。

那些“高收入、低收入”的长期公寓不会玩这种操纵优势的把戏。他们希望自己不会被尽快租出去,但他们不会回到生活的本质。在过去的几年里,“甲醛屋事件”被频繁报道,从房东、房客和公寓无休止的撕扯皮肤中可以看出,他们正在创造乌托邦,这简直是反乌托邦。

从文化角度来看,长期公寓的品牌化也是一个错误的主张。在西方,公寓文化是随着数百年的文化变迁而自然形成的,因为莫里哀和香奈儿就住在那里。在中国,自张爱玲以来,很少有学者对公寓感兴趣。

在中国,公寓缺乏文化遗产,大多数年轻人租房不是为了文学和艺术居住。位置和舒适仍然是这些流动人口的首选。如果你今天换工作,你明天就可以搬家。但碰巧的是,许多长期租赁的公寓想尝试建立知识产权和文化。蛋壳有一个不插电的音乐节,魔方有一个虚拟的知识产权“小莫”,有很强的存在感。

乐趣是乐趣,但对品牌来说,它增加了画面。毕竟,房子是民生的产物。它的优点应该是它可以默默地滋润东西,舒适地生活,而不会给人们增加任何负担。然而,这些长期公寓不仅过于雄心勃勃,而且颠覆了生活产品的本质。利用房客的信用从事金融活动会惹恼房客和房东。

然而,很少的“租赁贷款”设备能够在大量使用的前提下控制整个市场。它们凶猛的特征可以从多年来持续的雷暴、破产和流行病爆发中看出。

然而,这个国家并没有沉溺于此。去年12月,六部委发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,要求租赁贷款金额不得超过房屋租赁企业租赁收入的30%。

然而,看看蛋壳公寓的招股说明书,上面清楚地写着:在2017年、2018年和2019年的前9个月,91.3%、75.8%和65.7%的蛋壳公寓租户分别使用了“租赁贷款”。相关数据还显示,清科公寓65.2%的租户采用了租赁贷款。

只能说,如果一个商人在一条贫穷的道路上,国家的红线将会被遵循。

一盘死棋,久租当哭

“我不推荐长期租赁公寓。这项业务正在亏损。”

早在2018年,潘石屹就指出了长期公寓商业模式的痛点,他的判断是基于利润点。他表示,长期租赁公寓肯定会获得银行贷款。根据银行的基准利率,利率是4.9%,但实际上可能是5%-6%。然而,贷款完成后,租金的最高回报率不超过1%,如果租金价格再翻一番,它仍然会赔钱。

随着政策的收紧,未来公寓的长期租赁将更加困难。去年底,住房和建设部提出要加强对“高收入低产出”和“长收短付”的监管,指导建立资金监管账户,并严格检查非法设立资金池的行为。

蛋壳可能早就预料到这种野蛮的增长会结束,所以多年来它们一直在与时间赛跑。他们怎么能期望一场流行病提前把自己推到损失的临界值呢?如果你走得太远,如果你有壳,你会有蛋疼。

这些行业领袖都很难相处,下面的小鱼小虾能生存吗?

成都的肖旭最近遭遇了逃离一家小租赁公司的麻烦。2018年,徐在成华区将一套自住住宅出租给“美国某房地产公司”。双方签订了一份为期3年的租赁合同,并同意分5期付款。另一方按计划支付了前三次。第四次,也就是在最近的疫情期间,徐不但没有收到钱,反而去了另一家公司却发现楼里已经空了,把她留在风中一片狼藉。

事实上,相比之下,房东是“幸运的”,因为至少他还有债权,可以要求经营者承担违约责任,甚至向法院提出破产申请。然而,租户是不同的。在被诱导签署“租赁贷款”后,原来的债权人地位完全转变为债务人。如果经营者破产重组,债务人需要提前清偿债务,如果不能,则可能被列入违约清单。

这真是房客在哭,房东在哭,经营者在哭。进屋是哭,退走是哭。一个错误的商业逻辑和一个荒谬的发展模式只不过是一盘死棋,长期的租金让人哭泣。